Postagem no Abertura Mundo Jurídico em 15/mai/2019...
Locador cobra taxa de luvas se contrato for de 5 anos
Por Josiclér Vieira Beckert Marcondes
Valores
tradicionalmente pagos pelos interessados na locação de prédios
comerciais ou industriais aos locadores proprietários, as luvas se
tornaram uma prática polêmica no mercado imobiliário brasileiro. Coibir
tal prática se fez necessário a partir do momento em que as locações
empresariais (comércio, indústria e sociedades civis com fins
lucrativos) passaram a ser frequentes no país e tornaram necessária a
proteção do ponto comercial criado e valorizado pelo empresário nele
instalado.
Inicialmente, as luvas eram cobradas pelos locadores no
momento da assinatura do contrato de locação e, também, nas renovações
dos vínculos. Por este motivo, no ano de 1934, o presidente Getúlio
Vargas editou um decreto que regulamentou “as condições e processo de
renovamento dos contratos de locação de imóveis destinados a fins
comerciais ou industriais”. O decreto de Vargas ficou conhecido como Lei
de Luvas, quando na verdade sua edição tinha por objetivo impedir a
cobrança das taxas. Mesmo proibidas, elas eram cobradas clandestinamente
pelos locadores e, posteriormente, foram consideradas contravenção
penal, regulamentadas por novas leis.
Já no ano de 1991, décadas
após a resolução de Getúlio Vargas, uma nova lei de locações foi criada e
abrandou a proibição, tornado-a parcial, não estabelecendo vedação
quanto à exigência de luvas quando se trata de contrato inicial. Segundo
a regulamentação, a proibição existe apenas no caso de renovação da
locação, conforme estabelece o artigo 45 da Lei de Locações. Sendo
assim, fica admitida a cobrança de luvas na contratação inicial.
A
jurisprudência aceita esta posição, mas estabelece que as luvas não
podem ser cobradas, no início da locação, nos casos em que o inquilino
não possa se valer do direito à renovação, previsto no artigo 51 da
mesma lei. Ou seja, é possível a cobrança de luvas desde que o prazo do
contrato permita ao locatário exercer o direito à renovação, prazo este
de no mínimo cinco anos. Tal entendimento, no entanto, não é pacífico. O
mesmo artigo 51 estabelece o direito do inquilino de renovação do
contrato, por igual prazo, desde que preencha os requisitos legais,
entre eles que o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.
Assim
sendo, podemos concluir que caso a locação inicial seja contratada por
prazo inferior aos cinco anos, onde o locatário ainda não teria direito a
renovação, a cobrança de luvas é ilegal. Mas se o prazo do contrato
inicial for de no mínimo cinco anos, o locador poderá cobrar as luvas,
sem que isto infrinja a lei. Esse entendimento é o que se mostra mais
adequado, compatibilizando o direito do locador de exigir luvas no
contrato inicial, conforme autoriza o artigo 45 da Lei de Locações, com o
direito do locatário de renovar o prazo do contrato através da ação
renovatória, atendendo a exigência do artigo 51.
Josiclér Vieira Beckert Marcondes é advogada sócia do escritório Katzwinkel & Advogados Associados.
Revista Consultor Jurídico, 31 de outubro de 2010, 9h26
Original disponível em: (https://www.conjur.com.br/2010-out-31/locador-cobrar-taxa-luvas-contrato-locacao-for-anos). Acesso em 15/mai/2019.
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